GMINNY ZESPÓŁ LOKALI SOCJALNYCH

Skąd pomysł?

Obowiązkiem gmin wynikającym z wielu uwarunkowań jest zapewnienie lokali dla osób, wobec których orzeczono wyrok eksmisji, osób ubogich, bezrobotnych i niezaradnych życiowo oraz zagrożonych wykluczeniem społecznym. Brak możliwości zapewnienia lokum tym osobom generuje dla gminy koszty związane z płaceniem rynkowych odszkodowań na rzecz właścicieli lokali. Gminy realizując unijne projekty nie mają środków na realizację budownictwa socjalnego. Tymczasem problem istnieje i będzie się nawarstwiał. Lokatorzy w wielu przypadkach z premedytacją nie płacą czynszów mając na uwadze fakt, że gmina nie ma ich gdzie eksmitować.

Projekt Gminnego Zespołu Lokali Socjalnych CPR - Inwestor S.A.

Aktualne Potrzeby

W południowej Polsce brakuje obecnie 100 tys. mieszkań socjalnych. Ocenia się, iż realizacja 25% tych potrzeb radykalnie poprawi ten obraz. Jakość budynków socjalnych rodzi gminom problem już na etapie podjęcia decyzji o ich powstaniu. Budowa „baraków” powoduje negatywny oddźwięk społeczny wśród mieszkańców i w mediach. Natomiast budowa lokali o lepszym standardzie - jak bloki, powoduje negatywne opinie mieszkańców, z których podatków finansowane są te lokale.

Projekt Gminnego Zespołu Lokali Socjalnych CPR - Inwestor S.A.

Stosowane obecnie systemy socjalne

Problem budownictwa socjalnego wyzwala często skrajne emocje, które nie sprzyjają podejmowaniu trafnych decyzji. Dwa przyjęte ogólnie stereotypy - barak lub blok - przynoszą więcej problemów niż pożytku. Pierwszy stereotyp – budowa baraków w „odizolowanym„ miejscu i przesiedlanie do nich wszystkich socjalnych, uzasadniany jest poziomem dewastacji i niechęcią ponoszenia kosztów przez wspólnotę samorządową. Plusem baraku jest szybkość jego realizacji oraz pewien efekt odstraszający dla osób nieregulujących czynszu. Nieprawdziwym jest przekonanie o małych kosztach tego typu obiektów. Ponadto technologia budowy wymaga późniejszego ciągłego dozoru gdyż baraki padają ofiarą dewastacji i złomiarzy, a co za tym idzie ich żywotność jest krótka. Negatywny efekt społeczny cechujący to rozwiązanie to swoista stygmatyzacja – mieszkam w brzydkim baraku, to znaczy jestem wykluczony, nie muszę dbać o otoczenie, należy mi się pomoc bo jestem z baraków itd. Otoczenie baraków jest więc dla innych mieszkańców ciemną strefą, gdzie może nastąpić utrata zdrowia lub mienia. Drugi stereotyp bazuje na francuskim modelu socjalnym zakładającym tworzenie bloków, w których połowę mieszkań to lokale „normalne”, zaś drugą połowę stanowią lokale socjalne. Doświadczenie uczy że ten model sprawdza się tylko w przypadku osób przeżywających przejściowe problemy finansowe. Dla pozostałej grupy osób blok to synonim części wspólnych tj. korytarze, klatki schodowe, powierzchnia przed blokiem, które natychmiast ulegają dewastacji pokazując naturę tych obiektów.

 
Zespół Lokali Socjalnych wybudowany przez Gminę Ruda Śląska według projektu J. Pudło

Idealnym rozwiązaniem jest produkt, który ma za zadanie niwelować negatywne skutki społeczne i nie dopuszczać do eskalacji patologii, a jednocześnie zapewnić minimalne wymagane ustawą warunki zamieszkania, przy zminimalizowanym standardzie.

Lokale szyte na miarę potrzeb

 Szukając rozwiązania problemu mieszkań socjalnych dotyka się kilku warstw problemów. Poza problemem finansowym głównym dylematem staje się: jak tworząc lokale socjalne nie wytworzyć dodatkowych problemów, nie stworzyć gett, a jednocześnie nie stworzyć przekonania, że lokal socjalny to nagroda. Wykorzystując liczne analizy i obserwacje stworzyliśmy produkt, który odpowiada na większość potrzeb związanych z tego typu lokalami. Każdy element projektu jest wynikiem dogłębnych analiz. Obserwacja istniejących zespołów socjalnych miała ogromny wpływ na projektowanie, poprzez likwidację części wspólnych, czy poprzez rozwiązania funkcjonalne. Decyzje o stworzeniu indywidualnych ubikacji, aneksów kuchennych, czy o maksymalnej wielkości zespołu w jednej lokalizacji były efektem

wyliczeń ekonomicznych. Szczegółowy opis przyjętych rozwiązań, wraz z ich uzasadnieniem jest elementem przygotowanych przez nas projektów. Gmina otrzymuje również wraz z projektem możliwość zapoznania się z metodologią zasiedlania lokali celem minimalizowania skutków społecznych.

Przykładowy Rzut Mieszkań Socjalnych CPR - Inwestor S.A.

Główne zasady przyjęte przy projektowaniu przez nas zespołów budynków socjalnych:

• Brak części wspólnych, brak elementów architektonicznych i wyposażeniowych mogących podlegać dewastacji i kradzieży (poza placem zbaw). Po okresie użytkowania w powstałych już tego typu zespołach budynków można zaobserwować zupełny brak dewastacji.
• Minimalne metraże spełniające wymogi ustawowe, co powoduje zmniejszenie kosztów dla gminy, oraz dla lokatorów, którzy dzięki temu mają szansę wyjść ze spirali zadłużenia i wrócić na rynek. Rozwiązanie to przyniosło również nie zakładany efekt – w lokalach tych nie tworzą się „meliny”, co jest charakterystyczne dla innych zespołów mieszkań socjalnych.
• Żywa kolorystyka i geometria dachów będąca substytutem domu.
• Możliwość wydzielenia indywidualnej przestrzeni ganku.
• Możliwość pełnej indywidualizacji opłat za media.
• Możliwość zastosowania ogrzewania bezgrzejnikowego.
• Możliwość lokalizacji na terenach trudnych geotechnicznie.
   

Trwałość i bezpieczeństwo

Projektowana trwałość naszych budynków to 60-80 lat poza elementami bezpośrednio narażonymi na wpływy atmosferyczne. Projektowane budynki wykonane są z materiałów niepalnych, a przyjęta koncepcja funkcjonalna uniemożliwia powstawanie zagrożeń związanych z kradzieżą energii elektrycznej oraz zaprószenia ognia.

Zespół Lokali Socjalnych wybudowany przez Gminę Ruda Śląska według projektu J. Pudło

Metody finansowania

Wspólnie z bankiem PKO BP przygotowaliśmy dla Państwa elastyczną metodę finansowania powiększenia zasobu lokali socjalnych w gminie:

• zakup przez gminę w systemie zaprojektuj i zbuduj,
• długoletnie wydzierżawienie przez gminę zespołu lokali
• leasing mieszkań
• budowa przy wsparciu środków z Banku Gospodarstwa Krajowego 30-40% dotacji
• budowa przez nasz TBS mieszkań komunalnych z dotacją 40%, z równoległą dzierżawą lokali socjalnych
• inne indywidualne metody.

W przypadku zainteresowania przedstawimy Państwu indywidualne rozliczenie, z uwzględnieniem kosztów i przychodów, kosztów mediów oraz odszkodowań płaconych przez gminę.

Nasza oferta obejmuje:

• ocena i wybór lokalizacji
• projekt zespołu budynków
• realizacja budynków i infrastruktury
• operowanie zespołem budynków wydzierżawionych gminie
• pozyskanie finansowania dla gminy w formie środków pomocowych, kredytów, leasingu, bankowego dokapitalizowania spółki narzędziowej (nowy instrument bankowy dla samorządów).
  

Plik PDF z oferta Mieszkań socjalnych >>> pobierz >>>

Zespół autorski:

Jan Pudło - Architekt, posiada kilkunastoletnie doświadczenie w zarządzaniu zasobami mieszkaniowymi, projektant wielu zespołów budynków komunalnych. Autor projektów zespołów budynków socjalnych, z których dwa zrealizowano w Rudzie Śląskiej - na 48 mieszkań i na 18 mieszkań, oraz zespołu na 77 mieszkań z noclegownią dla 49 osób w Będzinie (aktualnie w trakcie realizacji). Propagator wprowadzania narzędzi psychologii społecznej do budownictwa socjalnego.

Tomasz Delowski - Wiceprezes CPR Inwestor SA, architekt, wieloletni naczelnik Wydziału zajmującego się gospodarką lokalami i planowaniem przestrzennym w UM Będzina. Aktywny członek Forum Rewitalizacji i współautor wielu programów rewitalizacji. Ukończył kurs przygotowawczy Komisji Europejskiej z zakresu rozwoju miast i rewitalizacji. Współautor koncepcji funkcjonalnej budynków socjalnych w Będzinie. Autor publikacji na temat przeciwdziałaniu patologizacji przestrzeni publicznych. Współautor książki „Wykluczenie, Rewitalizacja, Spójność Społeczna”.